一．设施管理出现的背景
    设施管理(Facility Management，简称FM)是一门新的交叉学科，它综合了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。设施管理概念的产生是生产力发展、社会进步的必然趋势，是物业管理理念的外延。
    一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖、通风、空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点。
    二十世纪六十年代末、七十年代初的能源危机，使“建筑节能”从当初单纯地抑制需求、减少耗能量逐渐发展到合理用能、提高能源利用率的理性阶段。随着第三产业的发展，4C(Computer、Control、Communication、CRT图形显示)技术的进步和完善，智能建筑的概念于20世纪70年代在美国诞生。1984年，第一幢智能大厦在美国哈特福德（Hartford）市建成。自此，智能建筑在美、日、欧及世界各地蓬勃发展。
    伴随智能建筑的蓬勃发展，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。
    另外，随着人们对生活和工作环境要求的提高，室内空气质量问题、环保问题越来越被人们重视，对建筑设备的性能和对设备的运行维护水平均提出了更高的要求。传统物业管理维护、保养的业务范畴局限越来越突出，已经不能满足物业保值增值的需求。
面对社会发展对物业管理越来越高的要求，其将逐渐向两个纬度发展。
    其一，物业管理的再专业化过程将物业管理过程中的各项核心业务再度精深精细化，外包管理渐成趋势。随着社会服务体系发育的完整，各类专业化公司应运而生蓬勃发展，依仗自身的专业化能力作为物业管理公司的分供方，共同服务于社区业户。物业管理公司的角色同时转换为社区管理的组织者、监督者、协调人和决策建议者。
    其二，物业管理公司从劳动密集型逐渐成长为知识密集型企业，伴随房地产行业的多元化发展，从简单的外围服务商转换为内部紧密协作者。于是从单一的物业管理概念衍生出三个新的词汇：投资管理（Investment Management）、资产管理（Asset Management）和设施管理（Facility Management）。与物业管理（Property Management）模式一同服务于不同指向的物业领域市场，提供各类增值服务。
    上述情况在中国可能只是初显端倪，而在发达国家和地区业已成型并活跃在房地产行业中，共同构建成为庞大的房地产服务体系。我们所探讨的设施管理即是这一服务体系中的一个重要部分。
    总之，随着产业价值链分解和专业化发展，物业管理出现精深精细化趋势，并从劳动密集型逐渐成长为知识密集型，从而物业管理中分离出一个新型的领域——设施管理。
二．设施管理的内涵和特点
    设施管理的内涵：“设施管理”这一术语的广泛应用要追溯到1979年密歇根州的安•阿波设施管理协会的成立以及1980年国家设施管理协会(“国际设施管理协会”的前身)的创建。此后，设施管理得到了长足的发展。关于什么是“设施管理”，说法不一。Becker(1990)认为设施管理只应关心建筑、家具和设备等“硬件”。在后来的定义中，设施管理包括对人、生产过程、环境、健康和安全等“软件”的关心。还有些定义将设施管理的领域扩展到包括设计、建造、运营等设施生命周期的层次上。
    按照国际设施管理协会(IFMA,International Facility Management Association)和美国国会图书馆的定义，所谓的物业设施管理(FM，Facility Management)是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作，它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学和工程技术的综合学科”。
    除了国际设施管理协会给出的定义以外，其他一些协会也根据本国的情况给出了各自的定义。如英国设施管理协会认为，设施管理可以综合多个建筑部分，可以管理其对人及地方的影响。澳大利亚设施管理协会将设施管理看作是一种商业实践，他能够使人、过程、资产以及工作环境最优化，从而支持企业的商业目标。
    虽然这些定义看起来有些不同，但它们存在着一些共同认可的、本质的内容。第一，设施管理是一种包含了多学科，综合人、地方、过程以及科技以确保建筑物环境功能的专门行业。第二，设施管理主要应用于公用设施，如医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等，以及工业设施，如工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等。第三，设施管理的目的在于保持业务空间高品质的生活、工作环境和提高投资效益。第四，设施管理以最新的技术对生活、工作环境进行规划、整合和维护管理，将人们的工作场所和工作任务有机地结合。它的任务是通过简化企业的日常运营流程，协助客户最大幅度降低运营成本和提高运营效益。最后，它致力于提供全面的一站式服务，为客户管理房地产、设施及其他非核心业务，以实现既定的业务计划和策略性的发展目标。
    设施管理的特点：作为一个新兴行业，设施管理有其自身的特点。这主要体现在全生命周期管理、定制化设计、改善客户营运能力、适用于业权单一或集中的物业几个方面。
   物业寿命期全过程管理 关注物业设施的全生命周期的运行，针对性提供策略性长期规划，在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程系统实施。
   需进行管理模式定制化设计 围绕业权人的需求，以物业为原点，市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展，最终实现空间流程的合理组织和物业价值曲线的最佳实现。
   实质是改善客户的营运能力 设施管理是人、环境与流程的关系，透过简化企业的日常营运流程，为客户管理房地产、设施及其他非核心业务，协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益的目的。
   适用于物业业权相对单一或集中的物业 在一些功能集中、目的单一的地方如医院、警署、机场、工厂等，在这些场所“设施管理”公司可以提供客户非主营业务以外的任何服务。
   以信息化为基础和平台 坚持高新科技应用的同步发展，在降低成本提升效率的同时，系统集成保证了管理与技术数据分析处理的准确，进一步促进科学决策。
    设施管理与物业管理的区别：设施管理和物业管理源出一门，从表象上看很难看出区别。其区别就在于核心理念上的不同。
    从概念上探究，不同的学者有不同的看法，代表性的观点主要有三个：
(1)Robert Kevin Brown认为PM是对业主、发展商、土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其他委托事项所进行的盈利性经营与管理，而FM则不以盈利为目标去进行的物业管理，它针对机构内部的客户，提供支持经营计划的优质的、高效的服务。
(2)Sandra Lambart认为FM与PM一样，也可以进行盈利性的经营，但其并不完全等同于PM。FM有自己的运作方式，特别是非物业设施的管理，就不应包括在PM之内。
(3)Alan Spedding认为FM是一种在企业发展战略指导下的PM，但它不同于传统的PM(即已建房屋的管理)，FM是针对企事业机构的生产经营目标而提供的PM服务。在实践中，FM将贯穿到物业或设施的可行性研究，设计、建造、维修及运营管理的全过程之中。
从西方国家近几年的PM及FM实践来看，第（1）、（2）种观点都与实际情况有一定的偏差，而第（3）种观点则较为符合实际。如有关FM的盈利性，从西方国家近几年的FM实践来看，已有很多的企业的FM，是来自于外部的盈利性FM公司，而据美国“资产信息(Asset Information)”杂志的调查，1996年初80%的委托人对外部FM服务表示满意，尽管这些FM公司是盈利性的企业。同样，第（2）种观点中，对物业的狭义的理解，也是不符合实际情况的。随着科学技术的进步及智能建筑的不断出现，计算机及通讯系统已与建筑物密切联系起来，已成为建筑物必要的附属部分。故物业本身的含义在不断的发展、扩大，而采用静态的，将物业仅仅视为传统的建筑物或房屋的观点，也是错误的。
    目前，大多数学者基本赞同Alan Spedding的观点。相对于物业管理，设施管理表达了一种新的发展理念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。关注物业设施的全生命周期运行，针对性提供策略性长期规划，这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程系统实施。设施管理与物业管理相比较，更加具有战略层次的特点和动态发展的全局整合理念，在保证对物业保值增值的基础上，还可以为企事业机构的社会利益、经济利益、生态利益作贡献。
    设施管理不再纠葛与物业管理的业委会、物业公约、基础范畴等固化模式，而是采用多元模式发展，围绕业权人的需求，以物业为原点，市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展，最终实现空间流程的最佳组织和物业设施价值曲线的合理化。对特殊功能物业，如医院、政府办公大楼、教育物业、机场、工厂等，使用设施管理使其更加优化。它注重并坚持与高科技应用同步发展，在降低成本提高效率的同时，系统集成保证了管理与技术数据分析处理的准确，进一步促进科学决策。
    从业务操作上看，设施管理是传统物业管理的提升，在管理方法、内容、目的和手段等方面超越传统物业管理。
三．设施管理的业务范畴和服务对象
    国际设施管理协会(IFMA)提出设施管理的业务范畴主要包括八个方面，它们是：策略性年度及长期规划，财务与预算管理，公司不动产管理，室内空间规划及空间管理，建筑及改造工程，新的建筑及修复，保养及运作，保安、通讯及行政服务。除此之外，设施管理的业务还包括能源管理，支援服务，高科技运用及质量管理等。
    尽管设施管理的业务范畴比较广泛，但这些业务都是围绕着两个中心内容展开的：其一，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用；其二，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化，生活更方便和舒适。从而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服务对象是人，管理对象是建筑设施。针对不同类型的物业，设施管理内容的侧重点也有所不同。
设施管理的应用领域主要有两个：
   城市公用设施 包括医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等。
   工业设施管理 包括工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等。
    不难看出，设施管理的应用领域与居用物业几乎是不相关联的,物业功用的多样化存在，在某种意义上促使设施管理的概念具有普遍意义上的宽泛性，涵盖范围更广，但仍可归纳其共性特征使之具有一定的识别性。适用于设施管理的物业通常具有以下特征：
   1）物业业权相对单一或集中
   2）使用者在空间业务流动中流程相对复杂
   3）业务空间对专业化程度依赖性更高
   4）需进行管理模式与系统软件的定制化设计
    具有更强普适性的管理模式往往会影响其专业精深的进程，所以，在企业运行过程中又通常会以某某设施管理的称谓以凸显业务指向。